[３]「相続時精算課税制度」の有効活用

• 「特別控除額」と「住宅資金特別控除額」の活用の仕方
• 収益物件は早めに贈与する方が有利

（以下抜粋紹介）

収益物件は早めに贈与する方が有利

収益物件を生前に早めに贈与すれば、収益の分散を図ることができます。 被相続人は、収益物件を早めに贈与することにより相続財産の増加を抑えることができます。また、贈与を受けた人（推定相続人）は、収益が増加しますから将来に支払うべき相続税額の原資を確保することができます。

１　不動産物件の贈与について

収益性のある不動産物件を贈与するときには、つぎに掲げる事項を考慮することが必要です。

No	検討項目
１	贈与が推定相続人の間で理解が得られるのか
２	相続財産の総額および相続税額 １）贈与が最適か否か
３	不動産の贈与物件および収益金額 １）建物のみの贈与 ２）土地と建物の両方の贈与
４	贈与税額
５	贈与する不動産評価金額 １）贈与物件の内容により土地の評価が相違する
６	登録免許税･不動産取得税 １）贈与と相続との比較をする

２　贈与についての理解を得る方法

被相続人が｢信念｣をもって、遺産分割の方針を打ちだすことです。詳細については、「円滑な相続｣のアドバイスを参照してください。

３　相続税額等の試算の考え方

相続財産の総額と相続税額の全体象を把握します。つぎに、適正な節税を目的として、贈与税等の活用、相続財産の評価を下げる方法等を項目ごとに具体的に検討し、｢課税遺産総額｣および｢納付税額｣を試算します。

相続税額を納める必要がなければ、毎年の所得税（被相続人および推定相続人）の納付額と登録免許税および不動産取得税の納付額を比較して検討すれば十分です。

相続税額の算出が予想される場合は、被相続人の毎年の相続財産の増加が相続税額に与える影響、毎年の所得税額（被相続人および推定相続人）、不動産の贈与の方法、登録免許税および不動産取得税の納付額を、比較検討することが必要です。

４　不動産物件の贈与の方法について

収益性のある不動産物件を贈与する場合に２つの方法があります。

１.建物のみを贈与する方法 　

＜評価方法＞

• 建物　　　貸家の評価（推定相続人所有）
• 土地　　　自用地または貸宅地の評価（被相続人所有）

２.土地付建物を贈与する方法

＜評価の方法＞

• 建物　　　貸家の評価（推定相続人所有）
• 土地　　　貸家建付地の評価（推定相続人所有）

贈与をした後は土地の所有者が変更になります。したがって、土地の所有権が移転しますから、土地の評価方法が異なりますので十分な検討が必要になります。

５　建物のみの贈与

収益物件の建物を贈与した場合の評価額は、貸家の評価になります。貸家の評価額の算式は、つぎに掲げるとおりです。

	＜借家権割合＞　３０％

	※ 平成18年度より、大阪国税局管内の路線価地域等の借家権割合
	　 ４０％が３０％となり全国統一となりました。

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